Каждого «обладателя» проблемного кредита волнует вопрос — как договориться с банком на взаимовыгодных условиях?
Не так давно, при рассмотрении дела 6-1851цс15, Верховный Суд Украины высказал правовую позицию, согласно которой ипотекодержатель не может в судебном порядке обращать взыскание на предмет ипотеки путем получения его (предмета ипотеки) в собственность.
Но у банков осталась возможность получить в собственность предмет ипотеки во внесудебном порядке. Практически все договоры ипотеки содержат, так называемую, ипотечную оговорку, согласно которой банк, при условии ненадлежащего выполнения заемщиком положений кредитного договора, может получить в собственность предмет ипотеки в счет погашения задолженности по кредиту.
Конечно, банки не часто пользуются такой оговоркой, но ею никогда не брезгуют коллектора, выкупившие у банка кредит за 10-20 % от номинальной задолженности.
Для того, чтоб в один «прекрасный» день ипотекодатель не узнал, что он теперь не является собственником предмета ипотеки, нужно предпринимать активные действия. Хуже всего – ничего не делать и ждать своей участи. Конечно, в большинстве случаев, самым правильным выходом из ситуации, сложившейся с проблемным кредитом является урегулирование задолженности. Основной вопрос – на каких условиях? Как показывает практика, чем больше проблем создал заемщик для банка или коллектора, тем на более лояльные условия урегулирования соглашается кредитор, предоставляя более глубокие дисконты, соглашаясь на меньшую процентную ставку, более длительный период пользования кредитом и т.д.
Так вот, возвращаясь к ипотечной оговорке, следует отметить, что Закон Украины «Об ипотеке» приравнивает ипотечную оговорку к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (ст. 36 указаного закона). Такой договор предусматривает отчуждение имущества в пользу ипотекодержателя. Согласно же нормам Семейного кодекса Украины, для заключения договора о распоряжении совместным имуществом, который подлежит нотариальному удостоверению – необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги). Как правило, при заключении договоров ипотеки банки и нотариусы ограничивались согласием супруга (супруги) на заключение именно договора ипотеки и такое согласие не содержало ни слова о договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя.
В таких случаях у ипотекодателя, а точнее у его супруга (супруги) есть все шансы признать недействительным пункт договора ипотеки, содержащий ипотечную оговорку.
Что это даст? Это даст уверенность в том, что завтра ипотекодателя неожиданно не выселят из его жилья. Это даст возможность получить более лояльные условия урегулирования, дисконты, процентную ставку (а в случае с коллекторами – вообще беспроцентный кредит). Это не даст возможности кредитору, без судебного разбирательства, забрать имущество ипотекодателя. А судебные процессы в нашей стране, как известно, могут длиться годами, что в свою очередь часто делает кредитора еще более лояльным и сговорчивым.
Управляющий партнер Юридической компании «ИНСОЛ»
Андрей Зайвый
