Кожного «власника» проблемного кредиту хвилює питання – як домовитися з банком на взаємовигідних умовах?
Не так давно, під час розгляду справи 6-1851цс15, Верховний Суд України висловив правову позицію, згідно з якою іпотекодержатель не може в судовому порядку звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом отримання його (предмета іпотеки) у власність.
Але у банків залишилася можливість отримати у власність предмет іпотеки в позасудовому порядку. Практично всі договори іпотеки містять так зване іпотечне застереження, згідно з яким банк, за умови неналежного виконання позичальником положень кредитного договору, може отримати у власність предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитом.
Звісно, банки не часто користуються таким застереженням, але ним ніколи не гребують колектори, які викупили у банку кредит за 10-20 % від номінальної заборгованості.
Для того, щоб одного «чудового» дня іпотекодавець не дізнався, що він тепер не є власником предмета іпотеки, потрібно вживати активних дій. Найгірше – нічого не робити і чекати своєї долі. Звичайно, у більшості випадків, найправильнішим виходом із ситуації, що склалася з проблемним кредитом, є врегулювання заборгованості. Основне питання – на яких умовах? Як показує практика, що більше проблем створив позичальник для банку чи колектора, то на лояльніші умови врегулювання погоджується кредитор, надаючи глибші дисконти, погоджуючись на меншу відсоткову ставку, триваліший період користування кредитом тощо.
Так от, повертаючись до іпотечного застереження, слід зазначити, що Закон України «Про іпотеку» прирівнює іпотечне застереження до договору про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 36 зазначеного закону). Такий договір передбачає відчуження майна на користь іпотекодержателя. Згідно ж з нормами Сімейного кодексу України, для укладення договору про розпорядження спільним майном, що підлягає нотаріальному посвідченню, необхідна нотаріально посвідчена згода чоловіка (дружини). Зазвичай під час укладення договорів іпотеки банки та нотаріуси обмежувалися згодою чоловіка (дружини) на укладення саме договору іпотеки і така згода не містила жодного слова про договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
У таких випадках у іпотекодавця, а точніше в його чоловіка (дружини) є всі шанси визнати недійсним пункт договору іпотеки, що містить іпотечне застереження.
Що це дасть? Це дасть упевненість у тому, що завтра іпотекодавця несподівано не виселять з його житла. Це дасть можливість отримати більш лояльні умови врегулювання, дисконти, відсоткову ставку (а у випадку з колекторами – взагалі безвідсотковий кредит). Це не дасть можливості кредитору, без судового розгляду, забрати майно іпотекодавця. А судові процеси в нашій країні, як відомо, можуть тривати роками, що зі свого боку часто робить кредитора ще лояльнішим і поступливішим.
Керуючий партнер Юридичної компанії «ІНСОЛ»
Андрій Зайвий
