Защита от ипотечной оговорки (ст. 37 Закона Украины «Об ипотеке»)

Одним из способов удовлетворения требований ипотекодержателя является получение в собственность предмета ипотеки. Такой способ предусмотрен статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Итак, указанной нормой предусмотрено, что иптекодержатель может удовлетворить свое требование, обеспеченное ипотекой, путем получения в собственность предмета ипотеки. При этом, основанием для регистрации права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем является соответствующий договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в договоре ипотеки.

В некоторых случаях действия банка по внесудебному обращению взыскания на предмет ипотеки могут быть «спасательным кругом» для заемщика. Это касается тех заемщиков, которые готовы расстаться с предметом ипотеки, лишь бы избавиться от кредита. Все дело в том, что после того, как кредитор обратил взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке, все его последующие требования относительно выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору являются недействительными.

Но надеяться на то, что при плохом обеспечении и большой сумме долга банк пойдет по пути внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки – не стоит. Таким путем кредитор обычно идет только в том случае, если стоимость обеспечения превышает или приблизительно равна сумме долга по кредиту. Обычно кредитор делает оценку предмета ипотеки у «своего» оценщика. Не сложно догадаться, что цена этого предмета ипотеки будет ниже задолженности по кредиту. Так кредиторы выходят из ситуации, когда обеспечение стоит дороже, чем остаток задолженности по кредитному договору.

Если вы являетесь «обладателем» проблемного кредита, но исправно до последнего платили, не завышали стоимость обеспечения при получении кредита, ваш долг по сравнению со стоимостью обеспечения относительно невелик – вы в самом центре зоны риска. Существует высокая доля вероятности того, что банк, или коллектор, купивший ваш долг, во внесудебном порядке переоформит на себя право собственности на ваше имущество.

Что нужно знать, чтоб защититься от неприятной неожиданности в виде нового владельца вашей квартиры?

На самом деле не все так сложно, как кажется на первый взгляд.

Одним из вариантов может быть банальное обжалование пункта ипотечного договора, содержащего ипотечную оговорку. Но этот путь долгий и довольно индивидуален.

Еще один способ уберечь себя – не получать от кредитора никаких писем, не ходить на почту и не расписываться в уведомлениях о вручении почтовой корреспонденции, которая пришла от кредитора.

Почему это важно. Согласно пункта 61 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, для государственной регистрации права собственности на основании ипотечного договора, содержащего ипотечную оговорку, ипотекодержатель должен предоставить государственному регистратору, в том числе, документ подтверждающий истечение 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником письменного требования ипотекодержателя. Т.е., если у ипотекодержателя (кредитора) не будет подтверждения получения должником и ипотекодателем соответствующего письменного требования ипотекодержателя – он не сможет зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки пользуясь ипотечной оговоркой.

Кредиторы иногда «креативят» и подделывают уведомления о вручении. В этом случае вам нужно будет в судебном порядке доказывать, что требование вы не получали.

Очередной способ не попасть в неприятную ситуацию с ипотечной оговоркой, предусматривающей переход права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю – это банальный арест. Все, что вам нужно сделать – создать спор и в рамках этого спора наложить арест на все свое имущество.

Вполне может сложится ситуация, когда ваш близкий друг подал к вам иск о взыскании долга по расписке на сумму 5 000 гривен. Вы, естественно, признаете этот иск, т.к. нельзя нехорошо поступать с друзьями, и суд выносит решение о взыскании с вас этих 5 000 гривен. Далее ваш друг подает исполнительный лист о взыскании с вас 5 000 гривен в исполнительную службу и просит наложить арест на все ваше имущество. Остальное – дело техники.

Очень часто бывает, что аресты на предмет ипотеки уже давно наложены на основании исполнительных документов, которые кредитор получал ранее или на основании постановлений о взыскании исполнительного сбора, вынесенных государственным исполнителем в рамках производства по принудительному исполнению вышеуказанных исполнительных документов.

При наличии арестов третьих лиц на предмет ипотеки, кредитор не сможет законно зарегистрировать за собой право собственности. Он вынужден будет обращаться в суд с иском о снятии ареста.

Конечно, есть «умельцы» среди нотариусов, которые регистрируют за ипотекодателями право собственности на ипотечное имущество, несмотря на наличие арестов третьих лиц. Но такие действия абсолютно обоснованно можно обжаловать и вернуть имущество в свою собственность. Да и само по себе совершение именно нотариусом регистрации права собственности за ипотекодержателем на основании ипотечной оговорки носит довольно сомнительный характер и может быть обжаловано ипотекодателем.

Это самые простые способы защиты от ипотечной оговорки, которые могут помочь неожиданно не оказаться в ситуации, когда еще вчера вы засыпали в своей квартире, а уже сегодня проснулись в квартире банка или коллекторской компании. Эти способы конечно можно использовать по отдельности, но лучше пользоваться ними в комплексе.

И помните – не стоит отсиживаться, рассчитывая на то, что банк или коллектор о вас забыл. Кредиторы очень редко забывают о долгах.