Які основні положення містяться в законодавстві про податок на нерухомість (окрім земельних ділянок), хто і скільки має сплачувати податок, який порядок його нарахування та сплати і як оскаржити неправомірне рішення контролюючого органу в разі неправильного визначення суми податку?
За що ми повинні платити? (Об’єкт і база оподаткування – п. 266.2, 266.3 ПКУ)
Податок сплачується за загальну площу об’єкта житлової та нежитлової нерухомості (гаражі, майстерні, літні кухні тощо), у тому числі його частину.
Об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, щодо яких не застосовується зазначений податок, визначено в п. 266.2.2 ПК України.
Хто є платником і які пільги надаються фізичним особам? (П. 266.1, 266.4 НКУ)
Платниками податку є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.
Власники нерухомості – фізичні особи не платитимуть податок за об’єкт, площею:
– менше 60 кв. м включно (для квартири/квартир);
– менше 120 кв. м включно (для житлового будинку/будинків);
– менше ніж 180 кв. м (для різних типів нерухомості, одночасного володіння квартирою/квартирами і будинком/будинками).
Сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад мають право додатково встановлювати пільги з податку на нерухомість.
З 1 січня 2017 року пільги для фізичних осіб не застосовуються до об’єкта оподаткування:
1) якщо його площа перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої підпунктом 266.4.1:
– для квартир 60 х 5 = 300 кв. м;
– для будинків 120 х 5 = 600 кв. м;
– для різних типів 180 х 5 = 900 кв. м.
2) використовуваного їхніми власниками з метою отримання доходів (здається в оренду, лізинг, позику, використовується в підприємницькій діяльності).
Якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній власності кількох осіб:
– спільна часткова власність кількох осіб – платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку;
– спільна сумісна власність кількох осіб, але не поділена в натурі – платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їхньою згодою, якщо інше не встановлено судом;
– спільна сумісна власність кількох осіб і поділена між ними в натурі – платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку.
Наприклад, якщо ваша нерухомість розділена між двома власниками (чоловіком і дружиною), пільга застосовується до кожного власника. Тобто в цьому випадку, якщо кожним платником не перевищується визначений розмір пільг, податок на нерухомість узагалі не повинен нараховуватися (ні чоловікові, ні дружині).
Обчислення податку та його ставки (п. 266.5, 266.7 ПКУ)
Ставки податку встановлюються рішеннями сільської, селищної або міської ради в розмірі, що не перевищує 1,5% (у 2015 році – 2%, у 2016 році – 3%) від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. м бази оподаткування. Крім того, додатково до зазначених 1,5% за 1 кв. м нараховується 25 тис. грн на рік для квартир площею понад 300 кв. м і будинків понад 500 кв. м.
Податок на нерухомість обчислюється виходячи із загальної площі (якщо кілька об’єктів – сумарної загальної площі), зменшеної відповідно до наданої пільги, помноженої на ставку податку.
Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України…» №1797-VIII від 21 грудня 2016 року встановлено, що з 1 січня 2017 року до прийняття відповідним органом місцевого самоврядування рішення про встановлення ставок місцевих податків і зборів на 2017 рік, встановлені таким органом місцевого самоврядування ставки податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, застосовуються з коефіцієнтом 0,5%.
Приклад розрахунку податку для фізичної особи за 2016 рік:
Загальна площа квартири – 83 кв. м;
Пільга – 60 кв. м;
Ставка податку за 2016 рік (Київ) – 1%
1378 грн (м.з.п.) х 1% = 13,78;
Податок = (83 – 60) х 13,78 = 316,94 грн.
Для фізичних осіб обчислення суми податку провадиться контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості та до 1 липня року, що настає за базовим податковим роком, надсилається (вручається) платнику податку за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації).
Юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними поквартальними частинами. Надалі юридичні особи сплачують податок авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом, які відображаються у річній податковій декларації.
Тобто фактично юридичні особи сплачують податок авансом (поквартально) за звітний період, а фізичні особи – за минулий звітний період до 1 липня року, що настає за базовим податковим роком (за минулий рік та із застосуванням минулорічних ставок і пільг).
Період, протягом якого необхідно сплатити податок або оскаржити його (п. 266.9 – 266.10 ПКУ)
Протягом 60 днів від дати отримання обчисленого контролюючим органом податкового повідомлення-рішення необхідно сплатити податок.
Якщо платники податків не згодні з даними нарахування податку (розмір ставки, розмір загальної площі тощо), вони мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних. За її результатами, у разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними платника податку, контролюючим органом проводиться перерахунок суми податку та надсилається (вручається) нове податкове повідомлення-рішення.
Крім того, згідно з п. 56.2 ПК України, «…у разі, якщо платник податків вважає, що контролюючий орган неправильно визначив суму грошового зобов’язання або прийняв будь-яке інше рішення, яке суперечить законодавству або виходить за межі повноважень контролюючого органу, встановлених цим Кодексом або іншими законами України, він має право звернутися до контролюючого органу вищого рівня зі скаргою про перегляд цього рішення…»
Згідно зі ст. 58.3. ПК України:
«…якщо пошта не може вручити платнику податків податкове повідомлення-рішення… через відсутність за місцезнаходженням…, їхню відмову прийняти податкове повідомлення-рішення… не знаходження фактичного місцезнаходження (місцезнаходження) платника податків… податкове повідомлення-рішення… вважаються врученими платнику податків у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення…»
Слід мати на увазі, що у разі оскарження в адміністративному порядку податкового повідомлення-рішення про нарахування податку на нерухомість (наприклад, на 5-й день після отримання), не застосовуються положення п. 266.10.1 ПК України, які визначають строк сплати податкового зобов’язання протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення. У цьому випадку, якщо було негативне рішення контролюючого органу за результатами розгляду скарги, у платника є 10 днів на сплату визначеного податкового зобов’язання після отримання відповіді за результатами розгляду скарги.
Штрафні санкції за несплату або несвоєчасну сплату податку (п. 126.1 ПКУ)
Відповідальність за несплату або несвоєчасну/неповну сплату податку на нерухомість така сама, як для інших податків:
– 10% від погашеної суми податкового боргу – за затримку до 30 днів;
– 20% від погашеної суми податкового боргу – за затримку понад 30 днів.
Якщо податок не буде сплачено своєчасно, то згідно зі ст. 129 ПК України після закінчення граничних строків для сплати на суму податкового боргу нараховують пеню з розрахунку 120% від ставки НБУ, що діє на день виникнення боргу.
Що робити в разі, якщо платник податків – фізична особа не отримав податкове повідомлення-рішення?
На наш погляд, законодавець чітко визначив, що для фізичних осіб податок обчислюється контролюючим органом (п. 266.3.2 ПК України) і результатом цього має бути податкове повідомлення-рішення. Згідно із загальними постулатами Податкового кодексу, саме тоді й виникає у фізичної особи обов’язок сплати податку – «податкове зобов’язання», яке платник має сплатити протягом 60 днів з моменту вручення повідомлення. Саме на контролюючий орган покладено обов’язок до 1 липня року, що настає за звітним, надіслати (вручити) платнику – фізичній особі подібне повідомлення-рішення.
Водночас, хоча законодавцем і передбачено можливість розрахунку контролюючим органом бази оподаткування «…та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податку, зокрема документів на право власності», але жодним чином не визначено в Податковому кодексі України обов’язок платника розрахувати податок самостійно або звернутися до контролюючого органу для сплати податку на нерухомість. Зазначено його право лише звернутися з питань звірки вже розрахованого контролюючим органом податку та отриманого податкового повідомлення-рішення.
Таким чином, у разі, якщо податкове повідомлення-рішення щодо сплати податку на нерухомість фізичною особою не отримано, платнику податків не потрібно сплачувати його самостійно. Відповідно, у цьому випадку будь-які штрафні санкції за несвоєчасну сплату податку на нерухомість є безпідставними та необґрунтованими.
Звичайно, за великого бажання фізична особа може самостійно звернутися до контролюючого органу з проханням провести розрахунок податку та сплатити його. Але і в цьому випадку пропонуємо здійснювати таку сплату тільки на підставі розрахованого контролюючим органом податкового повідомлення-рішення.
Слід враховувати, що відповідно до ст. 102.1 ПК України «…контролюючий орган має право провести перевірку та самостійно визначити суму грошових зобов’язань платника не пізніше закінчення 1095 дня, що настає за останнім днем граничного строку подання податкової декларації… та/або граничного строку сплати грошових зобов’язань, нарахованих контролюючим органом, а якщо така податкова декларація була подана пізніше, – за днем її фактичного подання…». Це означає, що у разі, якщо контролюючий орган здійснив нарахування податку на нерухомість за період понад три роки – у платників з’являється позитивне правове поле для оскарження такого нарахування.
