Захист від іпотечного застереження (ст. 37 Закону України «Про іпотеку»)

Одним із способів задоволення вимог іпотекодержателя є отримання у власність предмета іпотеки. Такий спосіб передбачено статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, зазначеною нормою передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити свою вимогу, забезпечену іпотекою, шляхом набуття у власність предмета іпотеки. При цьому, підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем є відповідний договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в договорі іпотеки.

У деяких випадках дії банку щодо позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки можуть бути «рятівним кругом» для позичальника. Це стосується тих позичальників, які готові розлучитися з предметом іпотеки, аби позбутися кредиту. Річ у тім, що після того, як кредитор звернув стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, всі його подальші вимоги щодо виконання позичальником зобов’язань за кредитним договором є недійсними.

Але сподіватися на те, що за поганого забезпечення та великої суми боргу банк піде шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки – не варто. Таким шляхом кредитор зазвичай іде тільки в тому разі, якщо вартість забезпечення перевищує або приблизно дорівнює сумі боргу за кредитом. Зазвичай кредитор робить оцінку предмета іпотеки у «свого» оцінювача. Не складно здогадатися, що ціна цього предмета іпотеки буде нижчою за заборгованість за кредитом. Так кредитори виходять із ситуації, коли забезпечення коштує дорожче, ніж залишок заборгованості за кредитним договором.

Якщо ви є «володарем» проблемного кредиту, але справно до останнього платили, не завищували вартість забезпечення під час отримання кредиту, ваш борг порівняно з вартістю забезпечення відносно невеликий – ви в самому центрі зони ризику. Існує висока частка ймовірності того, що банк або колектор, який купив ваш борг, у позасудовому порядку переоформить на себе право власності на ваше майно.

Що потрібно знати, щоб захиститися від неприємної несподіванки у вигляді нового власника вашої квартири?

Насправді не все так складно, як здається на перший погляд.

Одним із варіантів може бути банальне оскарження пункту іпотечного договору, що містить іпотечне застереження. Але цей шлях довгий і досить індивідуальний.

Ще один спосіб уберегти себе – не отримувати від кредитора жодних листів, не ходити на пошту і не розписуватися в повідомленнях про вручення поштової кореспонденції, яка прийшла від кредитора.

Чому це важливо. Згідно з пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, для державної реєстрації права власності на підставі іпотечного договору, який містить іпотечне застереження, іпотекодержатель повинен надати державному реєстратору, зокрема, документ, що підтверджує закінчення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем і боржником письмової вимоги іпотекодержателя. Тобто, якщо в іпотекодержателя (кредитора) не буде підтвердження отримання боржником та іпотекодавцем відповідної письмової вимоги іпотекодержателя – він не зможе зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки, користуючись іпотечним застереженням.

Кредитори іноді «креативлять» і підробляють повідомлення про вручення. У цьому випадку вам потрібно буде в судовому порядку доводити, що вимогу ви не отримували.

Черговий спосіб не потрапити в неприємну ситуацію з іпотечним застереженням, що передбачає перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя – це банальний арешт. Усе, що вам потрібно зробити – створити спір і в рамках цього спору накласти арешт на все своє майно.

Цілком може скластися ситуація, коли ваш близький друг подав до вас позов про стягнення боргу за розпискою на суму 5 000 гривень. Ви, природно, визнаєте цей позов, тому що не можна недобре чинити з друзями, і суд виносить рішення про стягнення з вас цих 5 000 гривень. Далі ваш друг подає виконавчий лист про стягнення з вас 5 000 гривень у виконавчу службу і просить накласти арешт на все ваше майно. Решта – справа техніки.

Дуже часто буває, що арешти на предмет іпотеки вже давно накладено на підставі виконавчих документів, які кредитор отримував раніше, або на підставі постанов про стягнення виконавчого збору, винесених державним виконавцем у рамках провадження з примусового виконання вищевказаних виконавчих документів.

За наявності арештів третіх осіб на предмет іпотеки, кредитор не зможе законно зареєструвати за собою право власності. Він змушений буде звертатися до суду з позовом про зняття арешту.

Звісно, є «умільці» серед нотаріусів, які реєструють за іпотекодавцями право власності на іпотечне майно, незважаючи на наявність арештів третіх осіб. Але такі дії абсолютно обґрунтовано можна оскаржити і повернути майно у свою власність. Та й саме по собі вчинення саме нотаріусом реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження має досить сумнівний характер і може бути оскаржене іпотекодавцем.

Це найпростіші способи захисту від іпотечного застереження, які можуть допомогти неочікувано не опинитися в ситуації, коли ще вчора ви засинали у своїй квартирі, а вже сьогодні прокинулися у квартирі банку чи колекторської компанії. Ці способи звісно можна використовувати окремо, але краще користуватися ними в комплексі.

І пам’ятайте – не варто відсиджуватися, розраховуючи на те, що банк або колектор про вас забув. Кредитори дуже рідко забувають про борги.